Novità introdotte con il decreto legge n. 223 del 4 luglio 2006, convertito con modificazioni nella legge n. 248 del 4 agosto 2006.

di Simona Sentinelli

Revisione del regime fiscale delle cessioni e locazioni di fabbricati (art. 35, commi da 8 a 10-sexies)

Le locazioni di fabbricati uso abitativo, ai sensi dell'art. 10, n. 8) del DPR n. 633 del 1972, sono in regime di esenzione, comprese le locazioni finanziarie. E' stato soppresso il n. 127-ter della tabella A, parte III che prevedeva l'applicazione dell'aliquota ridotta del 10% alle locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese che li avevano costruiti per la successiva vendita.
Il regime di esenzione si rende applicabile anche alle cessioni di fabbricati abitativi, ai sensi dell'art. 10, n. 8)bis del DPR n. 633 del 1972, con l'unica eccezione riguardante i fabbricati ultimati o ristrutturati da non piu' di quattro anni, ceduti dalle imprese che li hanno costruiti o di ristrutturati.
Anche la locazione da parte di soggetti Iva di fabbricati strumentali per natura (cat. catastale A10,B, C, D, E) è di regola esente Iva con l’eccezione di:
- locazioni nei confronti di soggetti passivi Iva che svolgono attività che non hanno diritto a detrazione ovvero che possono esercitare tale diritto in misura non superiore al 25%;
- locazioni effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell’esercizio d’impresa o arte e professione;
- locazioni per le quali, nell’atto, il locatore ha esercitato l’opzione.

E’ dovuta in ogni caso, anche in deroga al principio di alternatività con l’IVA, l’imposta di registro del 1% sui canoni di locazione dei fabbricati strumentali per natura e del 2% su quelli relativi ai fabbricati uso abitativo.
Inoltre, in base al n. 8-ter) dell'art. 10, primo comma, del DPR 633/72, inserito dalla legge n. 248/2006, le cessioni di fabbricati e di porzioni di fabbricati strumentali per natura sono esenti dall'Iva. Fanno eccezione a questa regola (e sono pertanto imponibili):
- quelle effettuate entro 4 anni dall’ultimazione dalle imprese che li hanno costruiti o che vi hanno eseguito lavori di recupero;
- quelle effettuate nei confronti di cessionari soggetti passivi d’imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d’imposta in percentuale pari o inferiore al 25%;
- quelle effettuate nei confronti di cessionari che non agiscono nell’esercizio di impresa, arti o professioni (privati);
- quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.
Nelle operazioni di cessione di immobili torna applicabile, fatte alcune eccezioni, ai fini dell’attività di accertamento nei riguardi dell’IVA, delle imposte dirette e dell’imposta di registro, la possibilità, da parte dell’Amministrazione finanziaria, di riferirsi al valore normale dei beni in luogo dei valori determinati automaticamente su base catastale.
Sono state inoltre elevate le imposte ipotecarie (1%) e catastali (3%) che graveranno su tutte le cessioni di immobili strumentali (art. 10 D.Lgs. 347/1990).
Le operazioni di leasing immobiliare sono assoggettate, in linea di principio, alla stessa disciplina sopra esposta, fatte salve alcune peculiarità non elencate in questa prima disamina.
LOCAZIONI D’AZIENDA
Il nuovo regime di tassazione applicabile alle locazioni di fabbricati si estende anche alle locazioni d’azienda in presenza di fabbricati. Difatti l’art 35 c. 10-quater DL 233/06 impone una deroga al regime di tassazione previsto per le locazioni d’azienda qualora:
- il valore normale dei fabbricati sia superore al 50% del valore dell’azienda;
- l’eventuale applicazione dell’Iva e dell’imposta di registro consente di conseguire un risparmio d’imposta rispetto a quella prevista per le locazioni di fabbricati.
OBBLIGHI DI RETTIFICA
Per evitare particolari aggravi alle imprese interessate al nuovo regime di esenzione Iva per le locazioni e cessioni di immobili, la rettifica della detrazione Iva operata in periodi pregressi prevista dall’art. 19-bis2 DPR 633/72 non dovrà, in genere, essere effettuata con il rispetto di alcuni vincoli.
Nel caso di fabbricati uso abitativo non è richiesta rettifica Iva a suo tempo operata con riferimento a:
- fabbricati posseduti al 4 luglio 2006, per i soggetti il cui regime fiscale è mutuato;
- fabbricati posseduti dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati per i quali il termine di 4 anni è scaduto entro il 4 luglio.
Nel caso di fabbricati strumentali non è richiesta rettifica Iva a suo tempo operata con riferimento a:
- fabbricati posseduti al 4 luglio 2006.
Tuttavia, se nel primo atto successivo al 4 luglio non è esercitata l’opzione per l’assoggettamento ad IVA, deve essere effettuata la rettifica.
REGISTRAZIONE DI CONTRATTI DI LOCAZIONE IN CORSO AL 4 LUGLIO
Con provvedimento del 14 settembre 2006, l’Agenzia delle entrate ha stabilito le principali modalità e termini degli adempimenti e versamenti da eseguire in caso di registrazione dei contratti di locazione, precedentemente non registrati poiché assoggettati ad Iva.
Tutti i contratti di locazione anzidetti, in essere al 4 luglio 2006, dovranno essere registrati, esclusivamente in via telematica per i titolari di partita Iva, nel periodo compreso tra il 2 e 30 novembre p.v.. Non dovrà essere allegato il contratto di locazione ma forniti esclusivamente alcuni dati rilevanti ai fini delle imposta di registro ed Iva.
Durante lo stesso periodo potrà eventualmente essere effettuata anche l’opzione per l’imponibilità I.V.A. delle locazioni di beni strumentali attraverso una dichiarazione, le cui modalità dovranno essere stabilite con apposito provvedimento, e dovrà essere pagata, annualmente o in unica soluzione, la corrispondente imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per la residua durata del contratto.